Les clés pour mettre en place un mandat de vente immobilier réussi

Contrat écrit signé entre un propriétaire et un agent immobilier, le mandat de vente immobilier permet de trouver un acheteur dans le respect des conditions légales. L'agent immobilier est autorisé à mettre en vente le bien immobilier au profit du propriétaire. Encadré par la loi, ce type de mandat ne peut pas être rédigé n'importe comment et répond à un certain formalisme. Protexa vous donne toutes les clés pour mettre en place un mandat de vente immobilier conforme.

Le champ d'action du mandat de vente immobilier

Le mandat de vente immobilier encadre les relations entre le professionnel de l'immobilier et le propriétaire qui souhaite vendre son bien.

Mandat de vente immobilier : est-il obligatoire ?

Ce type de mandat de vente n'a aucun caractère obligatoire. Un propriétaire peut vendre son bien directement, sans faire appel à une agence. Et lorsqu'il contacte un agent immobilier pour l'aider dans la vente, il est en droit de choisir le niveau d'engagement des parties.

Si le propriétaire souhaite passer par une agence ou un professionnel de l’immobilier, un mandat immobilier est indispensable, notamment depuis la loi Hoguet de 1970. Le fait de le signer marque le point de départ des obligations réciproques pour chaque partie. Le mandat de vente donne un cadre contractuel entre le vendeur et l'expert de l'immobilier et est un garde-fou contre tout abus de parts et d'autres. Face à la justice, ce document a valeur de preuve.

Bon à savoir : signer un mandat de vente avec un agent immobilier est gratuit et ne nécessite pas l'intervention d'un notaire.

Les différents types de mandats de vente

Il n'existe pas qu'un seul et unique type de mandat de vente. Il peut être simple comme exclusif :

1. mandat de vente simple, qui permet au vendeur de contacter d'autres agences immobilières voire de vendre directement à un particulier,

2. mandat de vente semi-exclusif, par lequel le mandataire agent immobilier est le seul à pouvoir vendre le bien. De son côté, le propriétaire peut réaliser des transactions par ses propres moyens,

3. mandat de vente exclusif. Pendant la durée du contrat, l'agent immobilier est le seul autorisé à vendre le bien immobilier sans possibilité pour le vendeur d'agir de son propre côté.

Que doit contenir le mandat de vente ?

Le mandat de vente est un document qui permet de préciser certains éléments importants et des mentions obligatoires sous peine de nullité :

• les coordonnées de chaque partie au contrat et leur identité respective,

• le montant du prix de vente du bien immobilier,

• la description précise du bien immobilier. En plus de son adresse, il convient d'en donner un maximum de détails,

• le prix de la commission que le vendeur devra verser à l'agent immobilier si la transaction se réalise,

• la durée de validité du contrat, qui est généralement de 3 mois. La loi ne précise aucun délai en particulier,

• la nature de l'engagement entre les parties et les précisions qui permettront d'en encadrer le bon déroulement,

• les moyens utilisés par le professionnel pour exécuter sa prestation. Cette nouveauté, issue de la loi Alur de 2014, met à la charge de l'agent immobilier cette précision dans le contrat. Il doit ainsi renseigner certains éléments comme la technique de diffusion de l'annonce immobilière.

Bon à savoir : l'agent immobilier est tenu d'enregistrer chaque mandat de vente dans le registre des mandats de transaction de manière chronologique. Le numéro est renseigné sur le mandat sous peine de nullité du contrat.

Les causes de nullité d’un mandat de vente

Via le mandat de vente immobilier, le propriétaire qui vend son bien donne un pouvoir au mandataire (agent immobilier). Légalement, le fait de ne pas respecter une condition entraîne la nullité du mandat de vente. Parmi les causes de nullité liées au mandat de vente on peut en relever certaines :

• conformément à l’article L.111-1 du Code de la consommation, le mandat de vente est complété par une information pré-contractuelle,
• les honoraires du mandataire sont précisées sans ambiguïté possible, en précisant à qui incombe ce règlement (vendeur ou acquéreur),
• la durée du contrat, qui ne peut pas être à durée indéterminée. Si une tacite reconduction est prévue, le contrat doit également le préciser,
• le mandat précise un numéro qui est ensuite reporté dans le registre des mandats de transaction,
• la date du mandat et les signatures des deux parties,
• les moyens utilisés par l'agent immobilier afin de réaliser la vente,
• la mention du prix de vente et les clauses (clause pénale et éventuellement clause d'exclusivité),
• la mention d'un médiateur permettant de régler les litiges et éventuels différends susceptibles de survenir à la suite du mandat. Cette obligation existe depuis une loi du 1er janvier 2016.

A noter : en cas de nullité du contrat reconnue par le juge, le propriétaire est délié de sa relation avec l’agent immobilier. La conséquence de cela est qu’il n’a pas à lui verser une commission et qu’il n’est plus engagé par les actes réalisés par le professionnel. Tout se passe comme si le mandat n’avait jamais existé.

Les obligations du mandat de vente pour les agents immobiliers

Dans le cadre de la réalisation de sa mission, l'agent immobilier est tenu de respecter certaines obligations légales rattachées au mandat de vente. La réalisation de la prestation est matérialisée par la signature du contrat et prend effet à cette date.

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La perception de la rémunération après la vente définitive devant notaire

La rémunération perçue par le professionnel de l'immobilier est versée uniquement s'il parvient à vendre le bien, après la signature de l'acte authentique de vente devant notaire. Le propriétaire vendeur ne verse ainsi aucune rémunération à l'agent immobilier si ce dernier ne parvient pas à vendre le bien ou si la transaction n'arrive pas à son terme.

Mandat de vente et devoir de conseil de l'agent immobilier

En outre, l'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et d'information tout au long de sa mission. Il doit travailler avec diligence et en toute transparence, conformément à ce qui a été prévu dans le mandat écrit. Il a une obligation de moyen à l'encontre du propriétaire vendeur, ce qui signifie qu'il doit mettre tous les moyens à sa disposition pour réussir à vendre le bien. Dans certaines situations il peut engager sa responsabilité, notamment s'il a mal exécuté le contrat ou s'il a violé une de ses dispositions. C'est notamment le cas si l'agent immobilier a manqué à son devoir de conseil ou qu'il n'a pas mis en garde le mandant.

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Vérification de la capacité du propriétaire vendeur

Dans tous les cas, l'agent immobilier vérifie que le propriétaire est capable de conclure un contrat et qu'il a la pleine capacité et le pouvoir (attention donc aux personnes sous tutelle ou curatelle). Le propriétaire du bien doit avoir la capacité juridique et pouvoir céder le bien sans que cela ne pose de difficulté légale. L'agent immobilier avertit également l'acheteur des défauts dont il aurait connaissance (notamment la présence d'amiante et de plomb).

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Registre des transactions et obligations déclaratives

Enfin, l'agent immobilier doit respecter certaines obligations de nature administrative, comme le fait d'inscrire chaque mandat de vente immobilière dans un registre des transactions. Avec Protexa, tenez en ligne votre registre des mandats de transaction dématérialisé et gagnez un temps considérable au quotidien. 

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